Salah satu sistem jual beli yang kini berkembang pesat, yaitu pemberlakuan uang muka dan uang tanda jadi. Istilah ini dikenal dengan Down of Payment (DP) adalah uang muka dan booking fee adalah uang tanda jadi. Pelaksanaan perjanjian ini harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur di Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).
1. Pengertian Uang Muka (Down Payment)
Down payment adalah hal yang juga sudah tidak asing dalam dunia pinjaman. Baik itu pada sektor perumahan, kendaraan, dan berbagai macam sektor lainnya. Uang muka atau down payment merupakan pembayaran awal di muka, dengan cara mencicil. Uang muka adalah bagian dari harga pembelian yang akan di bayarkan sendiri.
Artinya pembayaran pertama dengan nominal yang ditentukan dari keseluruhan harga yang dibeli. Fungsi uang muka pada transaksi ini berguna untuk mengamankan produk yang diinginkan pembeli, selain itu fungsi uang muka juga digunakan untuk meminimalisir resiko yang berhubungan dengan penjualan.
Uang Muka (Down Payment) dalam peraturan perundang-undangan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) yaitu: “Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.” Hal ini sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 1458 yang mengartikan “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Berdasarkan ketentuan tersebut, maka jual beli atas suatu barang dianggap telah terjadi apabila telah dilakukan pembayaran uang panjar atau DP.
Apabila dalam suatu transaksi jual beli yang dilakukan oleh orang yang melakukan pembayaran DP batal sebelum selesai masa transaksi, maka berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1464 KUHPer uang DP yang telah dibayarkan tidak dapat dikembalikan. Dalam prakteknya juga ada beberapa perjanjian terkadang mencantumkan klausul bahwa apabila terjadi pembatalan jual beli, pembayaran DP harus dikembalikan oleh pihak penjual.
2. Uang Tanda Jadi (booking fee)
Uang Tanda Jadi (booking fee) merupakan bukti keseriusan pembeli dalam membeli rumah. Uang tersebut merupakan tanda komitmen dan keseriusan pembeli dalam mengambil suatu barang atau jasa. Bisa juga diartikan sebagai kesepakatan awal antara penjual dengan konsumen dalam transaksi jual-beli. Beberapa keuntungan dan kekurangan uang tanda jadi.
a) Kelebihan:
- Uang tanda jadi dapat menjadi tanda pihak developer tidak menawarkan unit properti yang anda rencanakan untuk dibeli
- Uang tanda jadi dapat masuk dalam pengurangan harga properti dengan syarat anda sudah melanjutkan ke tahap pembayaran down payment.
- Calon pembeli dapat lebih serius untuk membeli unit properti tersebut
- Memberikan rasa aman kepada pihak developer untuk membangun proyek properti karena calon pembeli sudah berkomitmen
- Pihak developer dapat mengetahui pasar market sebuah proyek tersebut
b) Kekurangan:
- Calon pembeli harus menyiapkan biaya lebih selain DP dan cicilan rumah
- Biaya uang yanda jadi dapat hangus jika perjanjian batal baik sepihak maupun kedua pihak
- Pihak developer dapat kehilangan calon pembeli potensial lainnya karena sudah berkomitmen dengan calon pembeli yang membayar uang tanda jaminan.
- Uang tanda jadi (Booking fee) bisa saja dapat dikembalikan, bisa juga hangus. Tergantung kesepakatan antara penjual dengan pembeli sebelum booking fee diserahkan. Jika terdapat perjanjian bahwa uang dapat dikembalikan, maka anda bisa menarik kembali uang yang dibayarkan.
Dalam legalitas uang muka (down payment) jauh lebih mengikat. Karena dilakukan penyerahan uang muka dan masuk ke tahap pembelian, bukan pemesanan lagi. Tidak hanya itu, pembayaran down payment juga disertai dengan penandatanganan Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB). Nominal cicilan yang harus dibayarkan diatur sedemikian rupa, sesuai dengan yang akan dibeli. Berbeda dengan sistem uang tanda jadi, tetap melakukan pembayaran oleh pihak calon pembeli kepada developer untuk menandakan komitmen kesepakatan sebagai bukti pemesanan bukan dalam pembelian atau pengurangan cicilan.
Bisa ditarik kesibulan bahwa dalam konteks perjanjian atau kontrak, "Status Uang Muka" merujuk pada kondisi atau keadaan pembayaran uang muka yang telah diatur dalam perjanjian tersebut. Uang muka dalam kontrak sering kali merupakan pembayaran awal sedangkan "Status Uang Tanda Jadi" dalam perjanjian merujuk pada kondisi atau keadaan pembayaran uang tanda jadi yang telah diatur dalam kesepakatan tersebut. Uang tanda jadi adalah pembayaran awal yang biasanya dilakukan oleh pihak yang berencana untuk membeli suatu barang atau layanan sebagai bentuk komitmen atau tanda keseriusan dalam melakukan transaksi.
Penulis : Yatatema Gea, S.H.,CTA